Auszug aus dem Gutachten des Sachverständigen über das mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstück im Kirchenweg 38, 84375 Kirchdorf am Inn Grundbuch des Amtsgericht Eggenfelden von Kirchdorf Blatt 4789 Lfd. Nr. 1 Gemarkung Kirchdorf FI. Nr. 45/24 Gebäude- und Freifläche zu 907m² Verkehrswert: 390.000,00 € (In Terminsbestimmung: 411.000€, davon entfällt auf Zubehör: 1.000€ Einbauküche, 20.000€ Photovoltaikanlage) Wertermittlungs-und Qualitätsstichtag: 10.04.2025 Grundstücksbeschreibung Makrolage Infrastruktur In der Gemeinde Kirchdorf am Inn bzw. der unmittelbar nordöstlich angrenzenden Stadt Simbach am Inn sind infrastrukturelle Einrichtungen für den kurzund mittelfristigen Bedarf wie Kindergarten, Grundschule, Mittelschule, Realschule, Gymnasium, Volkshochschule, Ärzte, Zahnärzte, Apotheken, Banken, Metzgereien, Bäckereien, Post, Lebensmittelmärkte und Discounter, Restaurants etc. eingerichtet. Am gegenüberliegenden Innufer der Stadt Simbach am Inn liegt die österreichische Stadt Braunau am Inn mit ca. 18.000 Einwohner und weiteren infrastrukturellen Einrichtungen. Die Universitätsstadt Passau sowie die österreichische Stadt Salzburg sind jeweils ca. 63 km entfernt. Mikrolage Das Wertermittlungsobjekt befindet sich am nördlichen Rand des Gemeindekerns. Infrastrukturelle Einrichtungen wie Lebensmittelmarkt, Postfiliale und Bekleidungsgeschäft sind noch fußläufig erreichbar. Örtliche VerkehrsVerhältnisse Kirchenweg (Ortsstraße) führt südliche an der zu bewertenden Flurnummer vorbei. ÖPNV-Anbindung Eine Bushaltestelle ist im näheren Umfeld vorhanden. Umgebungsbebauung Wohnhäuser in offener Bauweise. Immissionen Lärmimmissionen durch die nahe gelegene Kreisstraße PAN 26. Lagebeurteilung Durchschnittliche, lärmbehaftete Wohnlage. Grundstücksgröße 907 m² Topografie Nahezu eben. Art der Bebauung Einfamilienhaus mit Doppelgarage. Erschließung Das gegenständliche Grundstück ist vollständig durch die ausgebaute und asphaltierte Ortsstraße erschlossen. Kanal-, Wasser- und Stromanschluss sind vorhanden. Im Rahmen dieser Wertermittlung wird davon ausgegangen, dass zum Stichtag keine Erschließungsbeiträge mehr offen sind. Gebäudebeschreibung Wohnhaus Gebäudeart Voll unterkellertes Einfamilienwohnhaus, ansonsten bestehend aus Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Baujahr Um 1996 Nutzung Wohnen Wohnfläche: ca. 165 m² Rohbau und Fassade Konstruktionsart Massivbauweise Fundamente Beton B15 Außenwände Beton B 15 im Keller, ansonsten Poroton [d= 36,5 cm) Innenwände Hochlochziegel HLZ [d= 24,0, 17,5 und 11,5 cm) Geschossdecken Beton B25 Treppen Betontreppe mit Holzstufen, Holzeinschubtreppe zum Spitzboden Dach Dachkonstruktion: Pfettendachstuhl Dachform: Satteldach Dachdeckung: Pfannen [Haupthaus) bzw. Biberschwanzdeckung [Erker) Fassade Wandputz mit Anstrich [EG), Holzverkleidungen [DG) Balkon Als Betonkragplatte mit Holzgeländer Spenglerarbeiten In Kupferblechausführung Abdichtungen Nicht bekannt Ausbau Innenputz Wand-/Deckenflächen verputzt oder verspachtelt, soweit nicht mit Holz verkleidet Fußböden Laminat, Parkett, Fliesen, tlw. roher Estrich im Keller Wand-/ Deckenbehandlungen Anstrich, Wandfliesen in den Nasszellen und im Objektbereich der Küche, Holzkleidungen Fenster Isolierverglaste Holzfenster mit Sprossenteilung und Dreh-/Kippbeschlag, Holzdachliegefenster im DG; überwiegend manuelle Kunststoffrollläden Türen Holzhaustüre mit Glasauslass, Holzinnentüren in Holzoder Stahlumfassungszargen, Holzschiebetüre zur Küche, tlw. FH-Türen im Keller, Holzugangstüre zum KG Heizung/Lüftung Ölzentralheizung (Baujahr 1996), Beheizung der Räume (auch größtenteils im Keller) über Heizkörper; Heizölbevorratung in Kunststoffbatterietanks; zusätzlich Kachelofen im Wohnzimmer Warmwasser Über v. a. Heizung Elektroausstattung In Standardausführung Sanitäreinrichtung WC (KG) Wand-WC an Vorsatzschale, kleines Handwaschbecken Dusche mit WC (EG) Dusche mit Duschkabine, Wand-WC an Vorsatzschale, Waschbecken Bad mit WC (DG) Badewanne, Wand-WC, Dusche mit Duschkabine, Waschbecken, Waschtisch mit Unterbau Küche Ältere Einbauküche mit Backofen, Cerankochfeld, Geschirrspüler, Einbaukühlschrank, Spülbecken, Ober-und Unterschränken Frei geschätzter Zeitwert 1.000 € Bes. Einrichtungen Möblierung, Einrichtungen und sonstige bewegliche Gegenstände sind nicht Bestandteil der Bewertung. Garage Allgemeines Unterkellerte Doppelgarage mit Werkstattgrube Baujahr Um 1996 Konstruktionsart Massivbauweise Außenwände Mauerwerk Innenwände Entfällt Decke Beton Fassade Wandputz mit Anstrich Dach Dachkonstruktion: Holz Dachform: Satteldach Dachdeckung: Pfannen Spenglerarbeiten In Kupferblechausführung Innenputz Vorhanden Heizung Heizkörper in der Unterkellerung vorhanden Fußböden Beton/Estrich Türen Manuelles, holzverkleidetes Garagentor, Holzzugangstüren Fenster Isolierverglaste Fenster Elektroausstattung Vorhanden Baulicher Zustand und Allgemeinbeurteilung Allgemeinbeurteilung/Marktgängigkeit Das Wohnhaus befindet sich insgesamt, in Bezug auf das Gebäudealter in einem leicht abgenutzten Zustand und weist, wie o. a., Mängel und Schäden auf. Zudem sind Schönheitsreparaturen erforderlich. Seit der Zinswende ist im Allgemeinen ein deutlicher Nachfrage- und auch Kaufpreisrückgang nach Bestandsimmobilien der vorliegenden Art zu verzeichnen. Die Marktgängigkeit wird insgesamt als leicht unterdurchschnittlich eingestuft. Außenanlagen Versorgungs- und Entwässerungsanlagen Strom-und Wasserversorgung, Kanalanschluss, SAT- Anschluss. Einfriedungen Holz- und Maschendrahtzaun. Bodenbefestigungen Neue Verfliesung der Terrasse nach Angabe im Jahr 2023, Betonsteinpflaster im Bereich des Garagenvorplatzes. Gartengestaltung Gärtnerisch gestaltetes Grundstück mit Wiesenfläche, Bäumen, Sträuchern und Büschen. Sonstige Außenanlagen Wertunbedeutende, kleinere Nebengebäude/ Abstellflächen in Holzkonstruktion, äußerer Kellerabgang als Betontreppe mit Fliesenbelag.